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核心內容
¡市場份額：2025年4 月二手房找房人數占比顯著下滑至 61%，為 2024 年以來最低水平，各能級城市占比均有下降，三四線城市降幅最大，市場波動性突出。
¡分流壓力：二手房市場對新房分流壓力減弱，回調至28%，結束上升趨勢，各能級城市分流壓力均回落，城市能級越低，分流壓力越大。
¡市場重合度：二手房與新房市場重合度回落至12%，各能級城市重合度均有降低，城市能級越低，重合度越高，低能級城市一二手房客戶爭奪更激烈。
一、二手房對新房市場影響的核心指標
1.二手房市場找房人數占比（市場份額）
從全國數據來看，4月二手房找房人數占比顯著下滑，跌至2024年以來最低水平。當月該占比為61%，較3月下降10個百分點。盡管找房占比仍超六成（多數購房者仍聚焦二手房市場），但已明顯縮減。這一變化主要有兩方面原因：一是前期政策效應隨購房需求逐步釋放而減弱；二是新房市場促銷力度加大、政策支持強化，分流了部分二手房市場需求，優質新房吸引力提升，促使部分購房者轉向新房市場。
從各能級城市表現來看，二手房找房人數占比均呈較大幅度下滑態勢。數據顯示，各能級城市占比排序為：一線城市（63%）＞二線城市（62%）＞新一線城市（61%）＞三四線城市（59%）。其中，一線城市占比居首，三四線城市墊底，二線城市占比僅比新一線城市高1個百分點，二者差距正逐步收窄。與前期數據對比，各能級城市占比均有不同程度下降。一線城市從2025年3月的70%降至63%，降幅7個百分點，在各能級中降幅最小；二線城市由72%降至62%，降幅達10個百分點，雖絕對值仍高于新一線城市，但降幅顯著；三四線城市降幅最大，從71%下滑至59%，下降12個百分點，市場波動性最為突出。
說明：二手房市場找房熱度占比計算公式為：二手房找房人數÷市場總找房人數，該指標用于衡量購房者對新房與二手房的關注差異，反應了二手房對新房的形式上的擠壓，占比越高表明二手房受關注程度越大，若超過50%則意味著二手房在市場中占據絕對關注優勢。
資料來源：安居客研究院【云洞察】產品數據庫
2.二手房市場分流壓力
隨著二手房找房人數占比的下降，短期內二手房對新房市場的分流也在減弱。4月，二手房市場分流壓力呈現出顯著的回調態勢，其壓力值為28%，較3月的32%環比下降4個百分點，這一變化結束了自2024年12月以來的上升趨勢，回調至2024年10月的水平。從年度對比來看，2025年4月的壓力值比去年同期上升了4個百分點，但相較于2025年2月的峰值34%，累計回落了6個百分點，形成了“沖高回落-中樞上移”的年度特征。年均值從2024年的25.8%升至2025年前4個月的31.0%，上升了5.2個百分點，這意味著二手房市場對新房分流趨勢性增強，但短期內有所減弱。
從各能級城市表現看，各線城市二手房對新房市場的分流壓力均呈不同程度回落，整體仍延續“城市能級越低、分流壓力越大”的格局。三四線城市分流壓力居首，達34%；二線城市次之，為30%；新一線城市降至26%；一線城市壓力最小，僅為20%。從擠壓強度波動特征分析，高能級城市展現出更強穩定性，一線城市與新一線城市全年分流壓力波動幅度為9%，二線城市振幅擴大至12%，三四線城市波動最為劇烈，達15%。城市能級與市場穩定性、抗風險能力呈正相關，能級越高，市場穩定性越好，抗風險能力越強。政策實施需重點考慮能級差異帶來的傳導時滯效應，尤其需強化中低能級城市在需求側管理工具上的創新應用，通過差異化調控策略提升市場應對效能。